從空城到50%入住率，婚慶產業(yè)特色不容小覷

從空鎮(zhèn)到熱門景區(qū)，環(huán)境變化催生小鎮(zhèn)的生長與成熟

泰晤士小鎮(zhèn)這個項目的起因是上海早在“十五”期間著力推行的聲勢浩大的一城九鎮(zhèn)計劃。作為一個全球城市，這個規(guī)劃的理想主義在于融入了歐洲列強的城市空間特色，英美德法西班牙意大利等小鎮(zhèn)都圍繞大上海城區(qū)展開。

從現(xiàn)在來看，松江新城是上海市郊率先基本建成的新城。占地一平方公里的泰晤士小鎮(zhèn)，是新城的核心功能項目，也帶著種種創(chuàng)新試驗意義。但是后來，在相當長一段時間，不管是泰晤士小鎮(zhèn)，還是一城九鎮(zhèn)，都一度成為行業(yè)內熱議的計劃性失敗的案例。

原因在于私家車在普及之前，像松江這樣的區(qū)域對于2010年前的上海人來說，還過于遙遠。為了解決因商務區(qū)過于集中導致的大城市上班族群的交通鐘擺問題、郊區(qū)大盤的鬼城問題，把上海的產業(yè)空間布局從單核產業(yè)中心向網(wǎng)格化展開，一城九鎮(zhèn)的計劃在很長一段時間還是停留在紙面上。正所謂規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛。

然后，10年過去了，我發(fā)現(xiàn)情況真的起了變化。魔都真是個神奇的城市，如今反過來看，上海前十年制定的大膽的規(guī)劃方案都已實現(xiàn)，即使還有不足。

2013年以后，泰晤士小鎮(zhèn)的入住率快速提升，目前已經達到50%。起因就在于三點：

第一，私家車普及后帶來的文化旅游消費升級。

第二，軌道交通9號線和滬杭高鐵的通車，車后帶來了更加密集的日常游客車流。

第三，松江新城建設日漸成熟。

這樣的地域經濟的變化直接導致了泰晤士小鎮(zhèn)周邊主要資源出現(xiàn)了巨變，小鎮(zhèn)的發(fā)展也借勢而起。

泰晤士小鎮(zhèn)旁邊的大學城的資源實在是在中國都少有的教育資源。這里的大學就包括上海外國語大學、上海對外貿易學院、上海立信會計學院、東華大學、上海工程技術大學、華東政法大學、復旦大學上海視覺藝術學院，在校學生共計15萬人。其實這個群體構成了泰晤士小鎮(zhèn)的一個最主要的游客群體。

復盤英式小鎮(zhèn)的規(guī)劃，肌理、尺度、色彩、生態(tài)、文化都無可挑剔

從名字就可以得知，泰晤士小鎮(zhèn)本身的規(guī)劃創(chuàng)作就是個命題作文。當年阿特金斯的規(guī)劃應該說在10年前就對這個課題進行了解題，從而也成為這個事務所的成名作。應該說至今為止，這樣的規(guī)劃肌理、道路尺度和建筑風格都沒有落后。

從官方的規(guī)劃文件來看，整個規(guī)劃可以解讀成這樣：小鎮(zhèn)充分依托松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎，并引入英國歷史小鎮(zhèn)中細致的城市肌理、親切的空間尺度、混合功能的步行街區(qū)、豐富多彩的城市立面等設計理念，追求人與自然的最佳和諧，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息。

這個規(guī)劃里值得關注的是其交通動線的處理。從總圖上看，一條連續(xù)的多功能步行街以及湖畔英式廣場成為總體規(guī)劃的主軸線，也是居民及游人進行集會、表演、休閑、交往的好去處，層次豐富，引人入勝，整體氣氛充滿生活情調和樂趣。

上述是通常行業(yè)內考察關注的方面。然而我對這個規(guī)劃的分析，更關注的是幾個重要細節(jié)。

首先來看這個小鎮(zhèn)的幾個重要規(guī)劃數(shù)據(jù)。

整個小鎮(zhèn)總建筑面積50萬方、占地100萬方，容積率0.5。從產品類型上看，包括了別墅、商業(yè)街區(qū)、公共配套三個層面的內容。

從體量分配來看，泰晤士小鎮(zhèn)內有商業(yè)街區(qū)、辦公樓宇、學校、酒店、體檢中心、健身會所和10個封閉式住宅小區(qū)、2幢開放式住宅樓及1個開放式商住區(qū)。整個泰晤士小鎮(zhèn)建筑面積約50萬平方米，其中配套設施和商業(yè)面積達22萬平方米。

這種由別墅組團圍合出來的小鎮(zhèn)，在當前的上海郊區(qū)還是顯得非常稀缺。而且通常情況下，一個獨立的別墅區(qū)圍合出來的小鎮(zhèn)，也很難做活。但如上文分析的，泰晤士小鎮(zhèn)周邊的環(huán)境是不容忽視的因素。其他項目可千萬不能盲目照抄他們的規(guī)劃配比數(shù)據(jù)。

第二，?? 我們看小鎮(zhèn)中心的處理方式。

最值得關注的對于小鎮(zhèn)中心地區(qū)街區(qū)部分的規(guī)劃，這里的建筑性質是商住混合，稱之為居家式商鋪，即一樓是商鋪，二、三樓是住宅。我們來看起立面形態(tài)是這樣的（如下圖）。

這樣做的好處在于，在小鎮(zhèn)建設初期，商住混合的產品形態(tài)有利于人口的引入，并不會是的大量中心商業(yè)因體量過大出現(xiàn)空關或者閑置，從而顯示出鬼城的人氣清淡的效果。但問題在于，一旦后期小鎮(zhèn)人氣起來，運作成熟之后，商街里的大量人流會與二三層日常居住人群的要求私密的生活環(huán)境相沖突。

如今的泰晤士小鎮(zhèn)就出現(xiàn)了這樣的問題。我們看下面一則新聞。

寫到這里，看到這樣的規(guī)劃結構，我突然想到了最近在上海很火的新小鎮(zhèn)——綠地長島的規(guī)劃總圖。

我們拿泰晤士小鎮(zhèn)的規(guī)劃總圖與綠地長島的總圖做個對比可以發(fā)現(xiàn)，同樣的小鎮(zhèn)中心，或許是政府規(guī)劃政策限制因素，綠地長島的商業(yè)卻規(guī)劃的是4層五層的純商業(yè)，可以料想，這樣的商業(yè)布局形式，對小鎮(zhèn)投入運營后的相當一段時間，給招商和運營將會帶來巨大壓力。

婚慶、旅游、文創(chuàng)和公共配套四大產業(yè)組團構成小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的特色

總體來看，經過10年的沉淀，小鎮(zhèn)產業(yè)從無到有，已經開始按照產業(yè)生態(tài)環(huán)境的模式進行生長。如今，小鎮(zhèn)的產業(yè)組團已包括了四大方面：婚慶產業(yè)、文化旅游配套服務業(yè)、公共服務業(yè)以及傳媒創(chuàng)意產業(yè)四大業(yè)態(tài)組團。下面我們分別來看。

除了觀光游客和參觀考察團之外，這里還是個休閑度假小鎮(zhèn)。越來越多的人，開始到小鎮(zhèn)來吃飯、喝酒、品茶、娛樂、會務。據(jù)了解，現(xiàn)在小鎮(zhèn)里的賓館酒店已有4座，接待床位達到了1000張，但還是供不應求，常常出現(xiàn)“一房難求”的情況。不僅如此，小鎮(zhèn)里的2座現(xiàn)代化影院已經建成，此外，小鎮(zhèn)還有40間大小會場，可以為商務團隊提供開會場所。世博期間，到松江的游客有70%都到過泰晤士小鎮(zhèn)。

不過從我個人的實地考察經驗來看，小鎮(zhèn)的游客有一部分主打人群還是周邊大學城里的青年客群。他們的到來為小鎮(zhèn)帶來了活力，但這類客群的消費能力有限，也導致小鎮(zhèn)為旅游配套的產業(yè)呈現(xiàn)出低端化的特點。

那么如此眾多的游客，到了小鎮(zhèn)里具體玩什么？我們來看下面這張小鎮(zhèn)旅游地圖里所呈現(xiàn)的主要項目。

的確，看了這張圖后我承認還是有些失望。從這里的旅游項目設置來看，一年將近200萬的游客量，除了來看小鎮(zhèn)獨有廣場、街道的風情之外，只有一些藝術館、美術館可以看，這里似乎沒有特別有品質游樂項目。

不過，這個小鎮(zhèn)里有一個獨特的文化IP，那就是鐘書閣。這個曾在朋友圈里熱議的書店，已經成為小鎮(zhèn)獨有的文化符號。不過當我周末去鐘書閣參觀的時候，那里的人頭攢動已經大幅超越了一個普通書店的承載量。這一方面反映出書店的獨具特色，另一方面也是泰晤士小鎮(zhèn)旅游方面的確沒有出彩項目，導致游客需求被擠壓在了稀缺的幾個還算有特色的文化項目上。

如果我們把泰晤士小鎮(zhèn)和迪斯尼小鎮(zhèn)做個對比，就發(fā)現(xiàn)在旅游的業(yè)態(tài)設計上，兩者還是千差萬別。或許有人說，政府決策當局把泰晤士小鎮(zhèn)的定位作為生活型小鎮(zhèn)，但自從這里營建了這么美的街區(qū)景觀之后，百萬級的游客來到這里，一切就跟著變了，就不得不認真思考旅游業(yè)態(tài)的配套問題了。

這是目前小鎮(zhèn)糾結的一個節(jié)點。當然這樣的問題，又與投資主體和收入模式相掛鉤。如何妥善處理這些綜合性的問題，也成為泰晤士小鎮(zhèn)當下面臨的一個棘手的困惑。

至于小鎮(zhèn)內部的配套商業(yè)業(yè)態(tài)就比較好解決了。

具體來說，小鎮(zhèn)的商業(yè)規(guī)劃以四個商業(yè)功能組團為主，即婚慶產業(yè)區(qū)、時尚藝術區(qū)、度假休閑區(qū)、餐飲會所區(qū)；特色商品區(qū)和文化展示街為輔。其中，R8商業(yè)街以東西向牛津街為分界點，分為南北動靜區(qū)域，日夜分明，南區(qū)為動態(tài)區(qū)，主要經營業(yè)態(tài)為熱鬧、經營時間較長的業(yè)種，如餐飲、酒吧等；北區(qū)為靜態(tài)區(qū)，經營業(yè)態(tài)時間較短，以白天為主，如購物、藝術品畫廊等

除此之外，因為人流基數(shù)過大，導致泰晤士小鎮(zhèn)內有電瓶車、小火車、游艇、手劃船等多種休閑項目，也成為一門有利可圖的生意。

隨著人氣聚集，小鎮(zhèn)的公共配套逐步完善

隨著流動人氣的集聚，小鎮(zhèn)的居住人氣也開始慢慢攀升。據(jù)統(tǒng)計，小鎮(zhèn)現(xiàn)在的入住率已達到50%左右，還有另外20%開始進入裝修。

通常情況下，我們判斷一個小鎮(zhèn)項目的成熟程度，除了常規(guī)的住宅入住率、商業(yè)的開店率之外，小鎮(zhèn)的公共配套設施也是很重要的評判標準。

無論是早期英國規(guī)劃大師霍華德在《明日田園城市》提出的理想小鎮(zhèn)原型，還是當下流行的著名的宋氏小鎮(zhèn)的規(guī)劃，又或是萬科的成名作良渚文化村，它們都是極其關注小鎮(zhèn)的公共配套。文化的、健康的、精神的、安全的需要，構成了小鎮(zhèn)讓常駐居民和游客進來的核心。

在這方面，應該說泰晤士小鎮(zhèn)的配套走在了如此眾多小鎮(zhèn)的前面。這里的教堂、可公6000人次中高端客戶群體體檢的高檔體檢中心、幼兒園、健身俱樂部、美術館、城市規(guī)劃館、私人博物館等公共配套設施的逐步對外開放，標志著小鎮(zhèn)的配套已經完善。

政府主導建設的小鎮(zhèn)模式，入鎮(zhèn)免費的方式能否長久？

關于泰晤士小鎮(zhèn)，我從公開渠道獲得數(shù)據(jù)是這樣的：2015年這里的接待客流量180萬人次，并且每到周末小鎮(zhèn)的環(huán)境壓力已經堪憂。正如烏鎮(zhèn)的操盤手陳向宏所說，當前年客流量800萬人次的首要問題已經不是盈利的問題，而是景區(qū)承載力遇到了極限。

由此我想到幾個核心問題：

第一，小鎮(zhèn)是否收費問題。第二，小鎮(zhèn)的環(huán)境承載力問題。第三，小鎮(zhèn)的停車問題。

如果按照一個旅游目的地打造，那么這里的游客的需求需要系統(tǒng)的分析，妥善地解決。迪士尼就是最好的參照。我們仔細研究迪斯尼，游客停車問題、游覽項目更新問題、承載力問題，這些旅游目的地中常遇到的問題，都在迪士尼樂園的規(guī)劃中得到了系統(tǒng)的解決。正如業(yè)界高人告訴我，上海迪斯尼主題公園的經營勝利是必然的，因為這是一個系統(tǒng)性的勝利。任何一個再有實力的企業(yè)，在中國圈迪斯尼公園這樣的大地沒問題，但要想建成迪斯尼度假區(qū)的水準，那就需要建立一個龐大的系統(tǒng)。

在當前中國小鎮(zhèn)建設的大潮下，泰晤士小鎮(zhèn)無論怎樣一定是個經典研究樣本，但泰晤士小鎮(zhèn)的崛起并不是可復制的模型。應該說，上海周邊城市群的建設，是其發(fā)力的根本動力。

如今，泰晤士小鎮(zhèn)又迎來了全國的開發(fā)商、政府團隊考察參觀，我認為，關于這個小鎮(zhèn)，其走過的彎路、遇到的深坑需要總結，其創(chuàng)新的特色需要保持和發(fā)揚。

關于泰晤士小鎮(zhèn)

泰晤士小鎮(zhèn)由上海松江新城建設發(fā)展有限公司，聯(lián)合上海恒和置業(yè)有限公司等幾家大型房地產開發(fā)企業(yè)攜手打造。

整個小鎮(zhèn)承接英國阿特金斯集團鼎力規(guī)劃，還邀請到營造國家大劇院內外裝飾工程的香港建設有限公司參與全程監(jiān)造。

泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城的核心區(qū)域，總占地面積約一平方公里，總建筑面積50萬平方米，容積率為0.5，綠化覆蓋率達到60%，是一個具有居住、旅游、休閑等多項功能的大型社區(qū)。

泰晤士小鎮(zhèn)從整體布局到一磚一瓦都體現(xiàn)了原汁原味的歐洲風情，每個街區(qū)都呈現(xiàn)不同外觀效果，小鎮(zhèn)東面更有400畝的湖面景觀和美麗的游艇碼頭，可謂移步易景。

目前，泰晤士小鎮(zhèn)在現(xiàn)有的基礎上進一步提出了SOHO式創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)的新概念，即“生活著、休閑著、創(chuàng)意著”。在這里，可以觀看各種藝術展覽。

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